敷地選定コンサルティングサービス
売買・賃貸借契約前の土地選定/建物調査の注意点とポイント
敷地選定コンサルティングとは？
海外で敷地・土地・建物を探す場合、残念ながら悪質な現地の不動産会社が紛れている可能性は少なくなくありません。アセアン諸国には、日本では法律で規定されている重要事項説明（宅地建物取引業者が土地・建物の売買や仲介などをする際に、契約前に行うことを義務付けられている説明）の義務は無く、土地建物に瑕疵があっても、契約後に売主に対し瑕疵担保責任追及を行うことは非常に難しくなります。
当社では、既存の建物や敷地購入または賃借を検討されるお客様のリスク低減のため、土地・建物調査を現地に精通した日本人スタッフにて日本語で支援させていただいております。
不動産購入の流れは以下の①～⑥の順番で行われます(一例）。
- 「買付依頼書(Letter of Offer)/承諾書」に売主・買主が署名
- 不動産エージェントへ手付金（デポジット）の支払い（通常購入価格の 2% 程度）
- 弁護士事務所（Solicitor）の選定、売買契約書（Sale And Purchase Agreement）作成
- 売買契約書（Sale And Purchase Agreement）締結後、 8% の頭金（デポジット）の支払い
- 各種許可取得 （首相府経済企画庁 (EPU）・州政府）後 、残金決済90% 支払い
- 不動産登記（契約書作成から不動産登記までをSolicitor（弁護士事務所）が作成・支援を実施）
引用：日本貿易振興機構JETRO（Japan External Trade Organization）
アセアン諸国で不動産（土地・建物）を購入する際の注意点は？
アセアン諸国での不動産契約時に気を付けなければならない点は4つご紹介します。これまで当社の経験から不動産購入時および賃貸借契約時のに実際にあった問題事例と当社のお客様への解決策提案です。
- 土地登記書面の確認
- 土地周辺インフラの確認
- 売買契約書（Sale And Purchase Agreement）条件の確認
- 建物診断、引き渡し条件の確認、書面調査 (既存建屋を購入、もしくは賃貸借するケースの場合）
1. 土地登記書面にご注意ください！
事業主様が既存工業用地に手付金（デポジット）支払後、当社が調査に入った事例
当社調査にて、３つの大きな問題点が発見されました：
- 登記書面の図面と実際の敷地形状が異なっていた
- 所有権移転登記の手続きが10年以上、登記所で止まっていた
- 所有権移転登記が登記所で止まっていたことに加え、土地の合筆が完了されておらず、建築申請及び許可申請に相当時間が必要となることが判明した
Plus PM Consultantが実施した解決提案
当社は、事業主様へ①から③までの問題を解消し建設完了までを考えると、プロジェクトが一年以上遅れるリスクを説明しました。結果、「土地の購入を断念する」判断となりました。
不動産エージェントへ支払ってしまった保留金（デポジット）２％を放棄となりましたが、事業主様は別の土地を購入し、無事プロジェクトを完了しました。
手付金（デポジット）支払い前に土地登記書面などは確認することを推奨します。
2. 土地周辺インフラにご注意ください！
事業主様が土地購入後、当社がプロジェクトに参画した事例
土地価格が安く、好物件なように思われました。しかし、当社が調査を行った結果、2つの大きな問題点が発見されました：
- 開発したばかりの工業エリアであったため、電気、給排水、電話のインフラが未整備であった
- 数キロ先の変電所から電気供給を行うと引込費用だけでもRM2million(当時のレートで約6千万円）の費用が必要となった
Plus PM Consultantが実施した解決提案
調査のなか、隣地の企業の工場が事業主様とほぼ同時期に着工であることが判明しました。当社は隣地の企業と交渉を行い、電気引込含めインフラ費用を隣地の企業と折半することで、引き込み費用を約半分に抑える事ができました。
土地周辺インフラは、費用とスケジュールに大きなインパクトを与えるため、敷地選定の際には必ず調査が必要です。
3. 契約書にご注意ください！
デベロッパーの開発地の売買契約書（SPA）締結前に、当社が調査に入った事例
当社が調査を行った結果、契約書に２つほど大きな問題点が見つかりました：
- 建築会社条件付契約（ディベロッパー指定業者にて設計、施工を行う条件）であることが記載されていた
- 土地の造成完了前に全額支払いする条件が記載されていた
建築会社条件付契約について、一度条件を飲んでしまうと、建設会社の言値での工事となり、事業主様は建築費・品質のコントロールが出来なくなってしまいます。また土地の造成完了前に全額支払いをしてしまった後に、開発用地に万が一瑕疵が発覚、もしくは何らかの事情で開発造成が中断した場合に、土地の受取は不可能になり、支払い金額が戻らない可能性があります。
Plus PM Consultantが実施した解決提案
当社は、建築会社条件付契約について粘り強くディベロッパーと交渉し、契約書から建築条件を外すことに成功しました。土地の造成完了前に全額支払いについても、弁護士経由で完了後全額支払いを行う条件に変更し、リスクを低減しました。
一般的に、弁護士は契約書の書面しかチェックを行わず、建設プロジェクトを実行する視点からのアドバイスはありません。本件のような建設工事の伴う売買には、お客様の立場で契約内容や建設プロジェクトを進める際のリスクを見定めることのできる建設コンサルタントへの相談を推奨します。
4. 賃貸借契約前に、建物引き渡し状況にご注意ください！
既存・中古物件の賃貸借契約前に、当社が調査に入った事例
当社が調査を行った結果、４つの大きな問題点が発見されました。
- 図面に記載のない５箇所以上の違法増築改築（遵法性違反）があった
- 既存設備・機器が図面と異なる、壊れているなど、多くの問題があった
- 変圧器等の所有権が前の借主のままとなっており、変更のための追加費用が必要となった
- 固定資産税等の税金の滞納があった
Plus PM Consultantが実施した解決提案
当社は、事業主様へ問題を報告し、不動産エージェントと貸主と交渉を実施しました。本件は賃貸借契約前であったこともあり交渉の結果、上記に関わる費用を貸主負担とすることができ、事業主様のリスク回避に成功しました。
売買・賃貸借契約前の土地選定/建物調査には、専門家にご相談ください
事業主様のニーズに応じた不動産情報を提供するとともに、専門家から見た必要な事前調査を実施します。
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当社コンサルタントによる初期ヒアリングは無料です。
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