「建物調査・建物診断の目的はなにか？」
「調査項目はどんなものがあるのか？」
そんな疑問や不安をお持ちではありませんでしょうか？
マレーシア・ベトナム・インドネシアにおける不動産施設に投資を検討されるプロジェクト担当者様に向け、その注意点、調査内容種類・調査項目についてまとめております。
本記事は、海外建設コンサルタントとしてプロジェクトマネジメント、コンストラクションマネジメントを提供し、企業様のアセアン進出・事業拡大を支援するPlus PM Consultant Sdn. Bhd.が作成したものです。
建物調査とは？建物調査の種類について
建物調査とは、事業者・投資家が不動産に投資しようとしている場合や、不動産所有者やディベロッパーが保守メンテナンスと修繕作業計画のために、不動産の現状を把握するために実施される調査です。
報告書は、建築における専門的な調査が行われるために、調査コンサルタントや専門工事業者によって行われます。
また不動産鑑定評価書、エンジニアリングレポート、建物調査、事前家屋調査と各目的に応じ、 名称が変わる場合もございますので、調査の前に何を目的として調査をすべきかを明確にする必要があります。
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なぜ調査報告書が必要か?
〔不動産投資家における必要性〕
調査を行う目的は、事業投資計画から不確実性と潜在的な追加コストを削減することです。
不動産への投資は、特に古い建物に投資する場合、大きなリスクを抱えます。
不動産投資家は正確な事業投資計画を策定するため、不動産の建物修復、改装、メンテナンス、また建築関連法令要件を遵守するために必要な是正工事に関連する潜在的なコストを知る必要があります。
〔 不動産所有者および開発者における必要性 〕
通常、不動産の所有者や不動産管理会社の保守メンテナンスチームによって管理および管理され、通常は日々のメンテナンス作業のみを実行されます。
しかし、保守メンテナンスチームは建物劣化が進行する前に解決するために必要な建築技術知識と経験を欠く場合があります。
建物調査は、保守メンテナンスチームに気付かれずに残された潜在的な問題発見し、具体的な対策と専門的なアドバイスを提供することができます。
建物調査の注意点は？
建物調査の注意点は、業務委託項目を抜けもれなく依頼する事です。目的に応じ調査を依頼しなければ、時間も費用務無駄となります。なぜ調査をするのかを考えることが重要です。
以下の１～８は中核的な内容となります。
| １ 建物概要 |
| ２ 官庁書類と図面のチェックリスト |
| ３ 官庁書類 および図面のチェックで検出されたコンプライアンスの問題 |
| ４ 現地調査中に検出されたコンプライアンスの問題 |
| ５ 建物への変更に関する当局への提出書類 |
| ６ 現地調査中に検出された建物劣化状況 の報告 |
| ７ 現地調査中に検出された施設の安全上の問題やその他の潜在的な問題 の報告 |
| ８ 対応策提案 |
また、必要に応じて、以下 ９～１５ に示す追加コンテンツを報告書に追加することもあります。
| ９ 設備機器概要 |
| １０ 土壌調査報告書 |
| １１ 関連ドキュメントおよび図面のコピー |
| １２ 地歴調査 |
| １３ 修繕スケジュール |
| １４ 修繕コスト（短期、中期、長期） |
| １５ 修繕提案 |
1~１５は、目視検査の手段によってのみ行われますが、事業主が追加の特定の情報を必要とする場合は、追加のテストを実施、分析し、レポートに含めることができます。以下１６～１８は、調査のために実施できる追加のテストのリストの一例です。
| １６ 機能テスト 消防・給排水・電気設備機器 |
| １７ コアリングテスト コンクリートのコア抜き調査、コンクリート圧縮強度試験 |
| １８ その他 |
調査で発覚する問題（例）
| 承認図面・官庁書類の保管不備 | デジタルデータでの保管普及前に完成した古い建物の間で特に一般的です。 役所申請図書や承認図面が無い場合、調査できる内容が制限されます。なぜなら、建物への変更が地方自治体やその他の当局関連の問題によって承認されたかどうかを判断することはできなくなってしまいます。 |
| 消防関係証明書の更新 | 消防関係証明書は消防署が発行した証明書であり、不動産の所有者は毎年火災証明書を申請し、更新する必要があります。 この手続きには、不動産の所有者が書類と図面を更新する必要があります。更新後、消防署が文書を確認すると、消防署は検査のために不動産を訪問し、すべてが整っている場合は消防署が消防局に消防関係証明書を発行します。 この検査の間、消防署は、不動産の安全性リスクについてコメントし、承認手続き中または以前の訪問中に見落とされた権限要件を満たしていることを要求することができます。不動産の所有者は、火災証明書を取得するために要求に消防局に従う必要があります。 投資家または不動産所有者として、火災証明書を取得することは、不動産が消防署の要件に準拠しており、システムが意図したとおりに機能していることを証明するために、最も重要な確認事項にする必要があります。 万が一火災が発生した場合、損害賠償請求の手続きはよりスムーズに進めることができ、財産所有者は過失で起訴されません。 |
| 権限の承認なしにリフォーム | マレーシアで当局の承認を得るプロセスにはやや期間が必要です。 小規模な改装工事の場合、不動産所有者は当局申請前に改装し、後で承認を得ることを選択することも可能です。しかし、一部の人は改装のための有効な承認を申請せずに何年も施設を使用する場合があります。 投資家の立場からすれば、不動産は常に法律要件を遵守し、軽微または大規模な改修のために迅速に必要な当局承認を得る必要があります。 少なくとも、当局への承認の条件、適切なスケジュールとコストを見積もり、その実現可能性調査とリスク評価に含めることができるように把握すべきです。 |
| 防水の問題 | マレーシアの防水工事は、通常、材料の性能のための10〜15年の保証を運びますが、屋根防水は、劣化が速く悪化し、現地調査では劣化の兆候を検出するために特別な注意を払う必要があります。 投資家の立場から見ると、屋上防水改修工事をする必要に応じて、実現可能性調査のために潜在的なコストを把握する必要があります。 |
| クラック | 亀裂は、多くの理由で建物に現れることができます。調査から発見された亀裂のほとんどは表面または建築上の亀裂であり、建物の性能に即時影響を与えることは少ないかもしれません。したがって、修理作業は緊急ではなく、徐々に行われます。 しかし、最悪の場合を考え、建物の性能に影響を与え、放置すると長期的に壊滅的な故障を引き起こす可能性のある潜在的な構造的亀裂を把握する事が重要です。 |
| 地盤沈下 | 地盤沈下は、川沿い、海沿いなど軟弱地盤地域の不動産で見られます。 地盤沈下は周囲の道路と建物が異なる速度と規模で沈下の影響を受け、建物と周囲の道路の間の段差を発生させます。さらに悪いことに、周辺敷地と敷地内で沈下のスピードが違う場合、インフラ設備や排水システムに損害を与える可能性があります。 外構エリアでは、局所的な水たまりや、舗装の劣化を早めることになります。 |
まとめ、結論
- 報告書は、投資家、建物所有者、開発者の両方にとって重要なツール
- 報告書は、投資家が情報に基づいてより良い意思決定を行い、不動産所有者が自分の財産をより良く管理するのを支援する
- その機能は、事業主が実現可能性調査、財務計画、メンテナンススケジューリング、優先順位修理および修正作業のために情報を利用できるように、完全で公正で公平なレポートを事業主へ提供する
マレーシア・ベトナム・インドネシアへ建設投資をご検討中の皆様へ
Plus PM Consultant Sdn. Bhd.は建設コンサルタントとしてコンストラクションマネジメントの手法を用いてプロジェクトマネジメントをさせて頂いております。
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